Tecnología Informal

En una ciudad como Nueva York, un departamento de tres ambientes en Manhattan medio pelo puede estar entre $500.000 y $1.000.000. En San Francisco directamente empiezan por arriba de $1.000.000. Y eventualmente, el inquilino se puede volver propietario.

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Bienvenidos a Tecnología Informal, un espacio para hablar de carrera, de inversión, de producto, de cultura y de todo lo relacionado con startups.

Yo soy Gabriel Benmergui, y soy un programador con más de una década de experiencia viviendo y trabajando en California, Estados Unidos.

Trabajar en startups es más que solo escribir código. Entender cómo funcionan las industrias son herramientas para elegir mejor en dónde trabajar y tener éxito.

En el episodio de hoy, vamos a hablar de un mercado de startups en particular. Medido en dólares, el mercado inmobiliario es el más grande del mundo. Se estima que el precio de todas las propiedades de Estados Unidos excede los $40.000.000. Las propiedades son el bien de consumo que más cuesta en la vida de la mayoría de las personas. La decisión más importante de cada persona y su familia es dónde y cómo van a vivir.

El mercado también incluye a las propiedades comerciales, los shoppings, los edificios comerciales, las torres y también infraestructura pública que es construida por actores privados. El mercado es tan grande que está repleto de oportunidades multivillonarias.

Además de la naturaleza gigantesca del mercado, hay un desafío global: el costo de la vivienda está muy por arriba de los ingresos de la gente. Esto es un problema crónico en ciudades, y pasa en Estados Unidos, en lugares como San Francisco o Nueva York, en Argentina, como en Buenos Aires, y en Europa, en ciudades como Londres o París.

No hay un consenso economista de por qué está pasando esto, pero algunas razones son globales, como la política de tasas de interés de Estados Unidos y Europa, que hacen que el crédito sea muy barato, y por lo tanto se pueden comprar propiedades a precios muy altos. O la constante fuga de capitales de un país en pleno crecimiento, China. Lugares como Canadá y Australia han limitado la inversión extranjera en propiedades, aduciendo que los extranjeros compran propiedades que dejan vacías. Más allá del mérito de esa afirmación, es cierto que capital escapa de China para comprar propiedades, como escapan los argentinos comprando propiedades en Miami.

También hay problemas locales que se repiten. La dificultad de la construcción, que por regulaciones se ha vuelto más cara, más lenta y más difícil, aún en ciudades que tenían históricamente alquileres baratos como Berlín o Barcelona.

Muchas de las innovaciones en tecnología tratan de resolver este problema de manera directa o indirecta. Una de las razones por las que es difícil acceder a una propiedad es el costo y el acceso a hipotecas. Para tener una hipoteca en Estados Unidos hay dos requerimientos: tener 20% del valor de la propiedad en mano y tener un buen registro crediticio.

En una ciudad como Nueva York, un departamento de tres ambientes en Manhattan medio pelo puede estar entre $500.000 y $1.000.000 dólares. En San Francisco directamente empiezan por arriba de $1.000.000 dólares. Eso significa que uno necesita tener hasta $200.000 dólares en efectivo en el banco solo para pedir el crédito, que es un monto considerable aún para trabajadores bien pagos.

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Startups de hipotecas y acceso a la vivienda

Para resolver este problema surgieron empresas de hipotecas como Zerodown o Divy Homes, que proveen servicios de hipoteca con copropiedad. Zerodown te cubre el down payment, el pago inicial que los bancos requieren, y se vuelve dueño parcial de la propiedad. A cambio, uno tiene una hipoteca con Zerodown en lugar de un banco tradicional.

Divy Homes está orientada al concepto de Rent to Own. Divy Homes hace un proceso de selección para las propiedades y los aplicantes, donde directamente compra la propiedad y se la alquila al aplicante con un precio por arriba del mercado. Ese precio por arriba del mercado incluye una parte de ahorro que sirve para recomprarle la propiedad misma a Divy Homes, y eventualmente el inquilino se puede volver propietario.

La idea de estas startups es arbitrar entre el riesgo de inquilinos, la inversión disponible para la compra de propiedades, y las falencias de los sistemas crediticios americanos.

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Innovación en construcción y oferta de propiedades

Para realmente resolver el problema de precios de propiedades, la idea más intuitiva es atacar a la oferta, a la disponibilidad de propiedades del mercado. Si suben los precios, hay que construir más.

Una de las razones por las que construir es caro es que la construcción tradicional residencial no escala bien. Cada casa se hace artesanalmente, armando un diseño único en un lote único y con una logística de construcción única. Es muy difícil que una constructora pueda hacer 100 propiedades a un cuarto de precio si llega a tener más volumen.

La innovación acá viene en las casas prefabricadas. Se construye una propiedad en una fábrica y directamente se instala como tirada de un helicóptero en cualquier lado. Este modelo de construcción en seco se está volviendo más popular en la arquitectura porque se logran mejores precios y calidad.

La empresa estrella en este espacio es BuildCover, que ha logrado un modelo de precios absolutamente transparente. Te dicen el precio exacto de una propiedad y la instalan en un lote en menos de un mes, conectada a todos los servicios.

Notablemente, con la idea de crear casas más baratas y con una narrativa eco-friendly, también surgieron refacciones de containers de transporte marítimo como mini-propiedades. Reutilizan los containers y los preparan para vivienda, enfocándose en oficinas para residencias o propiedades en lotes rurales. Esto apareció con algunos negocios en Argentina, aunque no veo que hayan crecido ni en Estados Unidos ni en Argentina de manera considerable.

Una empresa que me llamó mucho la atención en construcción es BuildAtmos. Lo que hacen es una especie de marketplace entre gente que quiere conseguir una propiedad y la enorme fricción y dolor de cabeza que es construir una. Por un lado, arman relaciones con constructoras y luego ofrecen una aplicación web para que la gente pueda elegir el lote, el estilo de la casa, un plano en base a un set prediseñado y luego customizaciones como muebles, materiales y amenities.

Esta empresa me gustó tanto que de hecho entrevisté y conseguí una oferta laboral, pero terminé aceptando la oferta de OpenSea.

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Promoción

Tecnología Informal es un podcast de Silver.dev. Cobran dólares. Silver.dev es una agencia de talento para programadores. Andá a Silver.dev y descubrí qué ofrece el mercado para vos.

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Digitalización y nuevos modelos en el mercado inmobiliario

El mercado de propiedades es realmente muy concreto. Es muy difícil escapar a la dura realidad de que ladrillos, terrenos o títulos de propiedad. Pero aún así hay oportunidades de digitalización.

Lo más obvio es la digitalización de los documentos oficiales utilizados para la compra-venta de propiedades, como con SnapDocs. También hay digitalización de interacciones, como la empresa del argentino Ale Resnik con Belong Homes. Belong funciona como un marketplace de varias partes donde provee un servicio para los propietarios para alquilar y administrar su propiedad, incluyendo arreglos y mantenimiento. A los inquilinos les ofrece un servicio White Glove, es decir, un servicio premium para tener una experiencia de primera clase ante cualquier inconveniente.

Una empresa que rompió todos los esquemas es Opendoor. Creada por Keith Rabois, un ex de la mafia de PayPal, Opendoor tenía el concepto de crear la liquidez en el mercado de propiedades. Uno de los grandes problemas del mercado residencial es que vender una propiedad es una actividad estresante con tiempo incierto. Y los costos de comisión de agentes son altos, llegando hasta el 6% de la propiedad por transacción.

Opendoor decidió comprar las propiedades de los propietarios y encargarse 100% de la venta. Efectivamente, son una inmobiliaria que compra y vende las propiedades para quedarse con la comisión. Para lograr esto, Opendoor tiene que tener absoluta confianza en sus modelos de tasación, ya que paga por adelantado un precio por la propiedad. Y además tiene que administrar las operaciones de manera eficiente para que sea menos costoso que tener corredores inmobiliarios. Es un modelo de negocios demencial que requiere inmensas cantidades de capital.

Yo apliqué como desarrollador para Opendoor en 2017, pero no hacían la visa que yo necesitaba para entrar a Estados Unidos.

En el mercado de avisos de propiedades, el similar a Zona Prop es Zillow, y está totalmente congelado en esa posición de mercado. Zillow, además de ser un portal de avisos, tiene un famoso Zestimate, un tasador de propiedades. Con un tasador y toda la información de listados de propiedades, Zillow se metió en el mismo mercado de compraventa que Opendoor. Rabois públicamente decía que a Zillow el mercado se le iba a comer crudo, y así pasó. Menos de dos años después, el producto explotó por los aires, causando pérdidas en los cientos de millones de dólares para la empresa.

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Apuestas arriesgadas y el futuro del PropTech

Hay apuestas aún más arriesgadas y extravagantes que Opendoor. Una rama interesante son las que quieren crear nuevas ciudades. Kuldesac, que está creando ciudades enteras desde cero basándose en no necesitar autos, haciendo la ciudad más amigable con menos polución y accidentes. Praxis también quiere construir una nueva ciudad, aunque también quieren innovar en la gobernanza, usando crypto o DAOs. En una época, hasta Y Combinator tenía un programa interno donde querían crear una nueva ciudad desde cero.

Otra apuesta loca es imprimir casas, construir maquinaria que se puede manejar in situ o en una fábrica para la creación de una casa entera desde un diseño digital.

PropTech es una pasión mía desde que me casé con una corredora inmobiliaria. En 2017, viendo cómo trabajaba mi actual esposa, decidí hacer un producto: un tasador para evaluar precios de propiedades. No logré tracción en inmobiliarias como una herramienta SaaS y finalmente concluí con mi socio en que una solución era armar la inmobiliaria entera, estilo full stack. Llegamos a probar pasarle propiedades a mi esposa para ver si las podíamos listar y vender.

En esa época también existía alquilando.com.ar que, similar a Belong, quería mejorar la experiencia de inquilinos y propietarios.

Para continuar el producto, decidí volcarme a una startup seed de salud, Circle Medical.

En 2019, una startup argentina entró en el programa de Y Combinator, Mudify. Desde mi punto de vista, Mudify empezó con una idea similar de hacer avisos y pelearle al mercado de propiedades. Pero placenteramente descubrí que en 2022 levantaron fondos de mi VC favorito, Founders Fund, donde trabaja Keith Rabois, con un modelo de inmobiliaria full stack.

En ese momento, decidí volver a la generación de PropTech de Latinoamérica y ser disruptivos con un mercado que necesita innovación.

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Reflexión final

El mercado inmobiliario es gigante. Hay muchas verticales donde se pueden crear empresas multivillonarias. Hay dificultades operacionales, de software, crediticias y también apuestas arriesgadas. El producto es muy concreto y real. Hay una enorme satisfacción en ayudar a la gente a conseguir un lugar para vivir o trabajar.

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Silver.dev es mi agencia de talento donde ayudo a programadores a conseguir trabajos de contratación directa para startups en Estados Unidos. Todos los puestos son en dólares y van desde $60.000 a $200.000 anuales de salario. Con Silver.dev hablás con un programador de carrera que te ayuda a prepararte para entrevistas técnicas, navegar el mercado y negociar tu salario.

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