Tecnología Informal

Pero ese tipo en su puta vida va a ver un millón de dólares. En este contexto, si yo te tuviese que decir van a subir o van a bajar, yo creo que van a subir y a eso sumale la vuelta de los créditos hipotecarios y a eso sumale el blanqueo que tuvimos. Yo intento ser conservador porque a veces me voy de mambo, pero para mí esto vuela por los aires.

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Bienvenidos a otro episodio de entrevista de Tecnología Informal. Hoy tenemos un invitado muy especial, muy atípico para lo que son las entrevistas de tecnología, donde siempre son gente de startups. Esta es una persona totalmente nueva para el perfil, pero con un tema muy importante y, además, el tono en general con el que habla, de compartir sus experiencias y su conocimiento, llamó la atención en redes y la gente me fue pidiendo que lo invite al podcast.

La idea de que venga Beltrán Briones es que nos comparta su experiencia y su conocimiento de lo que es trabajar en la industria de la construcción, la industria inmobiliaria de la ciudad, de Capital, y poder sacar muchas dudas o mitos que tenemos desde el lado de tecnología, que todo lo que hacemos es software y no lo vemos. Es muy conceptual y acá viene algo un poquito más concreto.

Así que, Beltrán, si podés hacerte una intro, un poquito quién sos vos, qué hacés.

—Un placer, querido, un placer estar acá, gracias por invitarme. Qué bueno lo que estás armando, qué bueno. Yo soy, sí, de otro palo. Yo soy desarrollador inmobiliario. ¿Sabés qué? Lo encuesté a ver si la gente sabía la diferencia entre un desarrollador inmobiliario y una constructora, y la gente piensa que son sinónimos y no lo son. Un desarrollador, básicamente, lo que hago es: compro el terreno, dibujo los planos que voy a construir en ese terreno, obtengo la aprobación municipal de esos planos, construyo el edificio, lo vendo y lo entrego. Es decir, me ocupo del negocio inmobiliario de punta a punta.

¿Qué hace un estudio de arquitectura? Vos le decís, che, tengo este terreno, te dibuja los planos. ¿Qué hace un constructor? Vos tenés unos planos, le decís, che, ¿por cuánta guita me construís estos planos? y te lo construye. Eso es un constructor. ¿Qué hace una inmobiliaria? Vos le das un departamento, decís, che, vendémelo y te lo vende. El desarrollador hace todo eso, engloba toda la comunidad de negocio y, bueno, nosotros hacemos eso en la Ciudad de Buenos Aires.

Bien, el análogo de startups es el product manager, porque te ocupás un poco de todo. Tenés que alinear todo: la demanda, la oferta, la construcción y también los precios y la venta, y conectar todas las partes. Así que eso ya va a ser muy interesante de por sí.

Formación y perfil del desarrollador inmobiliario

Pero empecemos desde lo básico, ¿no? ¿Cuál es la formación de una persona que se dedica a desarrollo? O sea, ¿qué sabés vos? ¿Qué estudiaste? Y si no estudiaste, ¿qué tuviste que aprender para este oficio?

—Yo estudié finanzas en la Universidad del SEMA. Empecé a laburar en la desarrolladora porque mi viejo ya era socio de la desarrolladora y en un momento comparé lo que yo estaba aprendiendo en la universidad versus lo que estaba aprendiendo en el laburo y era una relación de 1 a 50. O sea, lo que yo aprendía en un día de laburo eran 50 días en la universidad. Y lo divertido es que en el laburo me pagaban por aprender y en la universidad yo pagaba para que me enseñen, ¿no? Entonces ahí, como yo era chico, tenía 20 años, dije, bueno, la verdad que no pierdo nada probando y mandando más lances. Dejé la facu, me metí full time a laburar. Con el diario del lunes fue un acierto. En su momento yo tenía dudas. Dije, bueno, pruebo. Si me sale mal, vuelvo a la facu, ¿viste? No tengo ningún problema. Vivía con mis viejos en ese momento. Entonces, tipo, no era un riesgo grande.

Esa fue mi formación. Básicamente todo lo que sé lo aprendí laburando. Todo. Y lo aprendí de los socios de la empresa, de gente con experiencia en la empresa, que todo lo que sé, lo sé porque pregunté: ¿cómo funciona esto? ¿cómo funciona aquello? Al contador, al abogado, al constructor, al ingeniero, al arquitecto, a la gente de ventas, todos. Al oficial de cuentas. Todo lo aprendí laburando y preguntando.

Ahora, vos me preguntaste qué formación tiene o por lo general tiene un desarrollador inmobiliario. Bueno, el desarrollador inmobiliario en la Argentina está muy poco profesionalizado, en mi opinión. Es un tipo por ahí que tiene mucho huevo, va para adelante, tiene empuje, saca las cosas adelante porque es una persona, ¿viste? Esa gente que hace que las cosas salgan bien, pero no está muy escolarizado, por ahí no tiene un título. Los desarrolladores que yo conozco es gente de primera, gente honesta, gente con experiencia en construcción, pero no es el perfil financiero para mí.

O sea, para mí, si vos comparás la bolsa con el Real Estate, el de Real Estate es un pibe mucho menos sofisticado. Por ahí maneja los mismos montos o más, porque un edificio sale 6 millones de dólares, 10 millones de dólares. Son montos grandes, pero no está tan sofisticado como el de la bolsa, que se arma un fondo de inversión, un hedge fund, y la mitad del tiempo te habla en inglés, pero ese tipo en su puta vida va a ver un millón de dólares. Bueno, un poco hay ese contraste, ¿viste? Entre Real Estate y la bolsa.

La formación que deberías tener como desarrollador es un negocio financiero. Te hacés de plata, comprás el lote, vas vendiendo a medida que vas construyendo y te asegurás de haber vendido más caro de lo que te salió el edificio. Es un negocio financiero. La formación debería ser financiera, pero bueno, esa es la situación actual.

—Bien, para mí hay una sofisticación de lo que puede ser alguien muy avanzado en la bolsa y están, ¿viste? Para hacer el chiste de lo sofisticado, ¿no? El de la bolsa es todas las letras griegas, ¿no? ¿Cuál es el gamma, el beta y todo eso? Imagino que en propiedades es mucho más terrenal todo, es mucho más, bueno, compro a 100 y vendo a 150 y entiendo ese negocio.

—Exactamente, exactamente. Mucho más sencillo. Obviamente hay variables, hay gente mucho más sofisticada, podés poner una garantía, podés tomar plata prestada contra una propiedad, podés hipotecar una propiedad. Hay instrumentos financieros, pero es mucho más básico que la bolsa.

Presencia mediática y cultura pop

—Quiero hacer una mini pausa de lo que han sido los vídeos, ¿no? Tu presencia mediática cuando hablas de todas estas cosas. Primero que yo no me había dado cuenta, lo vi de la gente de Twitter, que vos sos del vídeo ese que los amigos están hablando y están hablando del...

—Sí. Eso fue orgánico.

—Correcto.

—Dijeron, esto la va a pegar en las redes. ¿Cómo llegaste ahí?

—El vídeo se hizo conocido, se llama "Jajásabela", porque básicamente uno de mis amigos está hablando con una chica y estábamos en una previa, antes de una fiesta, y dice, che, esta mina me contestó esto. ¿Qué le contesto? Como, no sé qué decirle. Y todos empezamos a opinar qué es lo que él le debía contestar. Y en una previa entre tus amigos, viste, empezás a gritar, empezás a putear, ¿no? Lo que vos planteás es una boludez, ¿no? Lo que vos decís sí, lo que no, y uno da un pasito para atrás y lograba todo. Ese tipo es un genio de mi grupo de amigos. Cuestión que al día siguiente yo veo el vídeo, lo mandan al grupo, digo, esto es buenísimo, lo voy a subir a Twitter. Y el tipo, que estaba siendo asesorado, me dice, ok, subilo, pero si tiene más de 50 likes, te pido que lo borres, porque no quiero que le llegue a la mina. Cuestión que nos pusimos a jugar a las cartas, agarro el teléfono, tenía 5.000 likes en Twitter, mega viral, y nada, se recontra difundió, ya es parte de la cultura pop. Los pendejos, "jajásabela" es una respuesta estandarizada, que la gente entiende de qué se trata. La mina, me enteré, mi amigo después salió con ella, después cortó, anda por la vida diciendo "yo soy la de jajásabela", como que se hizo una prueba para sí misma ella. Así que sí, sí, fue algo divertido.

—Qué vara le pone a los próximos, qué cosa viral me podés poner. Escuchame, es obvio, es importante ella. Y después está otro video que tenés vos diciendo todos los presidentes de Argentina.

—Correcto.

—¿Eso lo seguís pudiendo hacer?

—Sí, lo puedo hacer, lo puedo hacer. Estaba en una fiesta, me puse a discutir de política, qué sé yo, pum, salió el video, lo subí a Twitter también, mega viral. Al día de hoy es probablemente el video por el que más me conoce la gente, lo levantaron todos los diarios, todas las radios. Fue una locura, fue una locura y al día de hoy me sigue diciendo, "eh loco, los presidentes, este banco". Así que sí.

—¿Y eso viene de, sos un history buff, sos un fanático de la historia o era un challenge particular que te pusiste encima?

—Hay un poco de los dos, pero la realidad es que estábamos en la playa en Río de Janeiro con amigos y a mí la playa me aburre, porque estás tirado en la playa como un lagarto seis horas y ahí nos aprendimos los presidentes, íbamos discutiendo este, el otro, aquel y por eso en la fiesta los tenía tan frescos. Obviamente no ando por la vida memorizando esas cosas, pero justo en ese momento, época de playa, al pedo, estábamos ahí con amigos viviendo, te lo sabés, sabés este, sabés el otro y por eso lo tenía tan fresquito.

—Está bueno como una discusión de amigos de playa decir, bueno, hagamos una revisión de toda la historia argentina.

—Total. Y es algo muy de varones, ¿no? Algo muy masculino, que tenemos algo con la historia, hay algo de la historia que a veces nos pinta, es como que no pensamos en nada de todo esto y de repente es, yo quiero saber de Alejandro Magno.

—Literal.

—Y es tipo tres meses de obsesión, yo tuve ese periodo de Alejandro Magno y es como que te puedo hablar una hora del tipo, ¿viste? Y después desaparece la obsesión.

—Sí, sí. ¿Vos sabés que me pasa exactamente eso? A veces pongo el ChatGPT en el auto y viste que está la función donde le hablás al tipo y le digo, che, contame todo el imperio romano. ¿Cuándo empezó? ¿Cuánto duró? ¿Quién fue el más importante? ¿Quién fue el menos importante? ¿Cuándo arrancó la debacle? ¿Cómo empezó la inflación? Y un montón de cosas y es como, y además no entiendo algo, pará, pará, pará, explícame eso de vuelta que no te entendí.

—Claro.

—Es una maravilla. Así que sí, re, pasa.

Incepción de un proyecto inmobiliario

—Bueno, quiero que vayamos un poquito a los bifes de lo que es construcción, que de hecho, ya que hayas explicado la diferencia entre una desarrolladora y una constructora, ni yo lo sabía. O sea, yo no entendía la diferencia de esos términos.

—Y sí, porque no lo hago sabido, sí.

—Como adelantándonos a ese proceso, ¿no? Vos suponés que decís, bueno, quiero arrancar un nuevo proyecto, ¿no? Quiero empezar a buscar algo nuevo. ¿Cómo empezás? ¿Vos tenés una idea de qué querés construir y después buscás un terreno? ¿Buscás terrenos? ¿Te llegan propuestas? ¿Cómo es la incepción de un proyecto?

—Si vos empezás en el mundo del desarrollo inmobiliario, que es muy difícil, o sea, es una unidad de negocio que tiene una barrera de entrada muy grande. Pero si vos empezás, tenés que ir, tocarle la puerta a una o varias inmobiliarias, decirle qué tipo de terreno estás buscando, en qué barrios. Ellos se fijan en su base de datos y te pueden dar distintos terrenos que tienen a la venta, tal precio, tal zona, se puede construir tanto.

Ahora, eso es si estás empezando. Yo, que estamos establecidos en el mercado, la empresa es muy grande y de presencia, nos ofrecen entre 20 y 30 lotes por semana. Inmobiliarias, conocidos, amigos, padres de amigos, conocidos de conocidos, me mandan un WhatsApp, tengo este lote, pum, todos los días. Porque ya estás establecido.

Ahora, eso sí, si te conocen y qué sé yo, si tenés una marca. Si estás empezando, tenés que tocarle la puerta a la inmobiliaria, decirle las especificaciones de qué tipo de terreno estás buscando, cuál es tu presupuesto, qué tipo de edificio querés hacer y ellos te van a ofrecer. Y ahí apunta la negociación del terreno. Que al ser el terreno un ticket de entre un millón y cinco millones de dólares, son negociaciones que yo tengo medidas que duran entre 8 y 14 meses. O sea, desde que a mí me llega un terreno, hasta que lo escrituramos, ponele un año estamos. Porque un 2%, un 2%, 2% por eso es 100 mil dólares, ¿me entendés? Entonces, son negociaciones durísimas que la forma de pago, que si escritura, que si boleto, que cheque de pago diferido, que esto, que el otro, que transferencia, que efectivo. Súper, súper arduo debido al monto y el tamaño que es.

Pero por otro lado, en el desarrollo inmobiliario está la frase trillada, "location, location, location", que es ubicación, ubicación, ubicación. Y dónde comprarse un terreno es muy importante. Imaginate, yo compro un terreno en frente a la Bombonera, en La Boca. Es invendible, es una zona de mierda, cada vez que juega Boca hay quilombo, y vos por ahí negociaste un terreno, lo pagaste re barato y después no lo vas a poder vender nunca. Y por otro lado, imaginate, yo me compro un terreno en Libertador y Coronel Díaz. ¡Carísimo! Pero voy a vender a 6 lucas el metro ahí. Entonces, vas jugando con esas variables de precio, demanda, oferta, zona y en base a eso tenés que elegir el terreno.

—Es interesante porque hay como dos hilos acá. O sea, esto que decís de los terrenos es muy parecido en el mundo de startups, lo que se llama Deal Flow. Es cuando vos sos un Venture Capital y sos Sequoia, la gente te pide la plata y por favor, comprame un pedacito de la empresa. Cuando vos recién arrancás, tenés que tocar puertas y rezar que te den bola. Entonces, eso es muy común de buscar propuestas.

Pero dijiste algo interesante. Dijiste, voy a buscar terrenos, por ejemplo, para el que empieza. O en tu caso, vienen 20 terrenos y vos ya tenés una idea de presupuesto y qué es lo que vas a construir. Entonces, ¿cuál es el primer paso? ¿La visión del proyecto que querés construir o el terreno?

—Básicamente, cuando te ofrecen un terreno, digamos que tiene 100 metros por 100 metros, para hacerla súper fácil, es una manzana, pero te la hago súper fácil. A vos te llega ese terreno y no te lo venden por la ubicación en la que está únicamente, sino por cuánto podés construir hacia arriba. Eso tiene un nombre técnico, no importa, pero básicamente, si me vendés un terreno donde se pueden hacer dos pisos, vale 200 mil. Si me vendés un terreno donde se pueden hacer 10 pisos, por ahí vale un millón de dólares. Eso se llama factibilidad, que básicamente la factibilidad es cuánto se puede construir en esa zona acorde al código urbanístico. El código urbanístico es un librito que escribe el gobierno de la ciudad que dice, en cada manzana, cuánto podés construir para arriba. Cuanto más puedas construir para arriba, más vale el terreno.

Yo te vendo el terreno en base a, asumiendo que vas a construir a tope, tope, tope. Después, si vos te querés hacer una casa de un piso, ok, es una mala decisión financiera, pero si querés hacerlo. Pero a vos te venden el lote dependiendo cuánto puedas hacer para arriba y cómo se calcula el precio de un lote. Hay algo que se llama incidencia, que es el precio del lote dividido la cantidad de metros que salen. Ponele que sale un millón de dólares y salen 500 metros. Bueno, hacés un millón dividido 500. Esa es la incidencia de ese terreno.

Entonces, a mí me pasás un terreno, lo primero que miro es la ubicación y no te pregunto el precio del terreno, te pregunto por la incidencia. Porque si me pedís un millón de dólares y salen 79 pisos, es un regalo. Y si me pedís un millón de dólares y solo se puede construir un piso, es un afano. Entonces nadie habla de montos totales o es casi irrelevante. Siempre pregunto por la incidencia, es decir, el costo por metro cuadrado y en base a eso, dependiendo la zona, teniendo una idea de cuánto se puede llegar a vender ahí, lo descarto o digo, ok, vamos a negociar este terreno.

—¿Y cuál es el alfa cuando decidís por un terreno? Si todos hablan de incidencia, va otra constructora y dice, yo tengo los mismos pisos que vos, los mismos metros que vos. ¿Por qué vos decís, ah, yo creo que le puedo estrujar un poco más de plata, entonces le compito el precio un poquito a otro? ¿De dónde viene la ganancia acá?

—En el precio de venta decís?

—Digo, cuando estás eligiendo un terreno, estoy seguro que el que vende el terreno busca bastantes oferentes para ver a quién le da el mejor precio, ¿no? Porque no va a ser nada más que el precio.

—Sí, el tema es que en este mercado somos muy pocos los que compramos terrenos de este tamaño. Obras de las que hago yo, que son edificios de 10, 12 pisos con dos subsuelos de cocheras, somos menos de 100 los jugadores, debemos ser 50 los jugadores. Entonces, el que vende el terreno está en una posición de desesperación total y el que compra está con el poder de negociación, al menos por el momento, porque construir está tan caro que hay poca gente construyendo y, por otro lado, el ticket promedio va entre un millón y cinco millones de dólares, no hay muchos jugadores que tengan esa caja. Entonces, por lo general, el que vende el lote está desesperado y el que compra el lote dice, che, bajame tanto. No, chao, abrazo y te hablan a las dos semanas, che, bueno, lo podemos ver ese número, dale. En este momento está un poco esa relación, ¿no?

—¿Pero pensás que es coyuntural? Por ejemplo, en la época de Macri que había créditos y había un boom, ¿era al revés la situación? ¿Todas las constructoras estaban como matándose por los terrenos o...?

—No, pero también depende mucho del gobierno, porque ahora el código urbanístico dice que, no sé, en Villa del Parque podés construir dos pisos. Ponele que el gobierno de la ciudad cambia el código y dice en Villa del Parque podés hacer doce pisos. Cualquier tipo que tenga una casa en Villa del Parque que valía 100 mil dólares, ahora su casa vale un palo verde. Y se abre un montón de oferta de terrenos para desarrolladores. Yo ahora no compraría una casa en Villa del Parque si solo puedo hacer dos pisos. Si puedo hacer doce, me tiro de cabeza. Entonces el gobierno también juega con eso y te cambia el código urbanístico y te habilita una nueva zona para hacer edificios.

—Claro, pero si hay poca demanda o porque hay pocas constructoras o no hay tanto capital, si abren la oferta tampoco se puede materializar rápido, digamos.

—Correcto, correcto. Es que actualmente al no tener sistema financiero donde te presten plata para la construcción, tenés que salir con una espalda financiera enorme a comprar el lote, a construir la obra todo con la tuya. En el exterior no existe, en el exterior te endeudás con el banco. Acá como es todo con la tuya, por eso dije que la barrera de entrada era muy grande. Ponele que vos sos brillante, tenés un lote buenísimo, tenés un equipo buenísimo. Si no tenés cinco millones de dólares no te podés meter en este negocio. Y yo que por ahí soy súper ineficiente, soy un tarado, pero tengo cinco millones de dólares y lo compro yo. Entonces la barrera de entrada es tan alta que a mí me beneficia estando adentro, ¿no?

—Al no haber financiamiento, ¿cómo podés ser desarrollador? ¿Cómo juntás ese capital? Ponele que decís, hago una ronda de inversores. ¿Y quién te da plata si no tenés un historial? Es muy difícil entrar.

—Entiendo eso de entrar, pero por ejemplo, vos que trabajás en una constructora que ya tiene presencia y trayectoria, ¿los inversores siempre son ustedes o no tienen así como gente que da espalda y pone plata y financia?

—La realidad es que casi siempre el lote lo compramos con la nuestra y después cuando empezamos a construir vendemos en pozo, que significa vender cuando el edificio aún está en construcción, y vamos, a medida que avanzo con la obra y tengo desembolsos, levanto capital en la que mis egresos y mis ingresos están igualados, subo la lista de precios para evitar vender, tengo más desembolsos, bajo la lista de precios, vendo, subo la lista de precios y voy. Es como una válvula, la lista de precios, de cuánto querés o no vender. Y me voy financiando en la medida que lo necesito. Obviamente lo más rentable es construirlo todo con la tuya, vender el departamento terminado que te lo vendo más caro que si estuviese en pozo.

—Bueno, pero bajo otra palanca, a veces.

—Correcto, correcto, correcto.

—Si vender al pozo te permite construir dos edificios, tenés más ganancia nominal final.

—Exacto, exactamente. Pero por ejemplo, si vos, ponele que vos tenés una desarrolladora que es tu primer edificio y hay un chabón vendiendo un terreno, el chabón que vende el terreno si es tu primer edificio te va a decir págamelo todo cash. O sea, te vendo mi lote, págamelo todo cash. A mí, que tengo 30 edificios entregados, yo muchas veces le digo, che, te compro el terreno, no te doy un mango, yo voy a hacer 10 pisos, dos pisos te los entrego a vos, como forma de pago. Y vos te quedás con dos pisos enteros. Y el tipo como te conoce, sabe tu track record, conoce tu calidad constructiva, te dice, ok, dejame ir a ver los edificios que construí, se los ve y te dice, dale, vos dame el cuarto y el quinto piso y vos te quedás con el primero, segundo, tercero, sexto, séptimo, octavo, noveno y décimo. Y le das la mano y listo. Y vos no pusiste un mango, en teoría, o sea, tu costo es el de construir ese cuarto y quinto piso y los demás ocho pisos son todos tuyos.

—Claro, claro. Eso ya va a comprar con canje. Pero nuevamente, ¿cuál es el problema con comprar con canje? El que vende el terreno te pide que tengas experiencia previa. Si sos nuevo no te lo van a dar ni en pedo.

—Claro.

Financiación y compradores de pozo

—Tengo muchas preguntas sobre la financiación de pozo. Bueno, no sé si te ha tocado en la venta de propiedades, ¿dirías que tenés un porcentaje de programadores o gente de la industria de tecnología comprando o es insignificante?

—Es insignificante. Es algo que yo veo de este lado, que cuando en nuestra industria se cobraba, entre comillas, bien, le pongo muy entre comillas en un tema largo, hasta 2019, de repente vino la pandemia, la pandemia fue un estrago para esta industria, con mucha mucha plata pagada además, así se fundieron todas las empresas, y hubo como un veranito de 3-4 años donde los programadores hicieron mucha mucha plata, pero era como que sus ingresos subieron, pero no sus assets, o sea, no es que venían con 200 mil dólares en el banco y ahora hacían más plata, es, venían 50 mil dólares en el banco y de repente estaban haciendo 8 mil dólares por mes. Y ahí yo noté desde mi punto de vista que mucha gente me preguntaba por invertir en pozo, trabajar en pozo, porque está equivocado, ¿no? Y poneme, me podés corregir, pero la gente entiende que el pozo es como financiarse a ellos mismos, y no, están financiando a la constructora. Es simplemente un método de pago que pueden manejar, ¿no? No es una...

Y tengo como dos temas de la financiación de pozo. Primero, ¿qué pasa cuando la gente no puede cumplir la cuota del pozo? Porque, por ejemplo, tuvimos dos años donde el costo de construcción explotó, y esto estoy seguro que hay mucha gente que lo reventó, este tema, ¿no? ¿Y qué pasa cuando hay default de pagos de pozo?

—¿Vos decís de pagos del comprador o del constructor?

—Del comprador, que el comprador dice, che, no puedo afrontar la cuota a este tamaño ahora, subió mucho y yo perdí mi laburo.

—No, te tenés que sentar a negociar una, o el constructor te dice, bueno, te devuelvo la que pusiste, y ya. Eso es lo que haría yo. Si vos me compraste un edificio de 100.000, me pagaste 60.000, me decís, che Beltrán, me quedé sin laburo, no te puedo pagar los 40 que quedan, yo agarro, te devuelvo las 60.000 y te digo, un placer, el boleto de compra-venta, la unidad tuya, rompemos el boleto y listo. Y te digo, no pasa nada. Hay gente que te ejecuta una cláusula y te devuelve el 20% de lo que pusiste y el resto se lo queda a ellos porque supuestamente vos inhabilitaste una unidad que estaba a la venta. Yo no me manejo así. Y te digo algo, no es un, como te dije anteriormente, un rubro tan formal. Entonces, te sentás con el desarrollador, le vas de frente y es gente, por lo general, muy lógica. Le decís, che, me quedé sin laburo, no te puedo terminar de pagar el depto. Dale, me la podés devolver, dale, te la devuelvo en tres cuotas, pim, pim, pim y listo. Nadie te va a decir, tipo, no, me diste la plata, ahora te quedás sin nada. No es así el rubro. Es un rubro muy de gente grande, donde la palabra está encima del contrato, donde la reputación es todo. Si yo soy un desarrollador y soy un malvado y te cago tu guita, después vos salís a hablar mal de mí, nadie me compra, no tiene ningún sentido. Además, por esa luca, que para el desarrollador no es guita, no es guita. Al menos así lo veo yo, así nos manejamos nosotros, viste.

—Mirá vos, ¿y no te genera disrupción en este caso o suele pasar muy poco?

—Pasa muy poco, muy poco. Vos me diste un ejemplo, el tipo se queda sin laburo. El 95% de la gente que me compra departamentos no tiene trabajo en relación de dependencia. Son todos dueños de, o tienen un negocio de no sé cuánto. Él no se queda sin laburo. En todo caso, quiebra su empresa. Pero no le compra gente en relación de dependencia o es un porcentaje muy bajo. Esa gente en relación de dependencia, por lo general, saca un crédito y se compra una casa a través de un crédito. No me las paga a mí cash.

Costos de construcción y precios

—Y este tema, esto es un poquito coyuntural. Yo en realidad trato de no hacer cosas de tipo de noticias porque se pudre muy rápido las noticias en Argentina, ¿no? Pero los últimos dos años a mí me ha pasado. Yo compré mi casa, mi departamento, y tenía que renovarle los baños y la cocina. Nada más, una obra así. Y los precios se me duplicaron en dólares a lo largo de estos años y medio, ¿no? ¿Cómo funciona, digamos? ¿Cómo ves vos desde tu punto de vista todo este tema del salto del costo de construcción? Que ahora construir está más caro. Lo mencionaste vos antes. Construir está carísimo. Es mejor comprar un departamento usado. ¿Cómo ves todo este tema vos?

—Lo que pasó con los costos es que subieron un montón porque tuviste inflación en pesos. Y los materiales y la mano de obra ajustan por pesos. Pero el dólar no se devaluó. Entonces todos mis costos en dólares me aumentaron un montón. Al igual que tus sueldos si sos empleado. Ponele que yo ganaba un palo. Me fueron ajustando por inflación. Tuvimos un 150% de inflación. Ponele que hoy ganás dos palos y medio. El dólar sigue en mil. Pasaste de ganar mil a ganar dos mil quinientos. No significa que tu poder de compra haya aumentado porque hubo inflación en todos los bienes. Pero en dólares te aumentó todo.

¿Qué pasó en la construcción? Nos aumentó el costo un 150% y los precios nos aumentaron un 20. Entonces el spread, la diferencia entre el precio y el costo para el desarrollador, se achicó mucho. Ese sandwichito se achicó muchísimo. Entonces por eso mucha gente dejó de construir. A mí no me da miedo esta situación porque yo considero que los precios van a subir un montón. Y de hecho en este momento no quiero vender porque cada vez que vendo digo si yo no hubiese vendido en un año lo vendo un 40% más caro. Entonces estamos como reticentes a vender en este momento. Obviamente tenés que vender para hacerte caja y cubrir gastos, pero no es momento para quedarte sin stock. Lo que más vale ahora es tener metros, no tener efectivo.

—Esto te escuché hablar de que sentís o opinás que es un muy buen momento de compra, que los precios están atrasados. ¿Por qué pensás eso?

—Hay varios factores. Siempre en la Argentina que subieron los sueldos en dólares, que en el último año subieron casi, casi que se triplicaron los sueldos en dólares. Siempre que subieron los sueldos en dólares. Siempre que subió el MERVAL, que en los últimos dos años subió un 240%. Siempre que subieron los bonos en dólares, luego subieron las propiedades. Todas estas cosas que te nombré subieron entre un 100% y un 200%. Las propiedades subieron un 20%. Además que venimos de un piso de precios del Real Estate en 2023. Del 2018 al 2023 es una caída muy fuerte de los precios, del 50%. Entonces estamos en una suerte de piso con bonos a la alza, sueldos en dólares a la alza, MERVAL a la alza, economía en buen estado, superávit, inflación a la baja, pobreza a la baja.

En este contexto, si yo te tuviese que decir si van a subir o van a bajar, yo creo que van a subir y a eso sumale la vuelta de los créditos hipotecarios y a eso sumale el blanqueo que tuvimos. Plata nueva, plata de los créditos. Yo intento ser conservador porque a veces me voy de mambo, pero para mí esto vuela por los aires. Yo creo que las propiedades están baratísimas en comparación con cualquier otro bien de la economía, en comparación con una capital grande de un país. Yo creo que Buenos Aires es la capital más importante de Latinoamérica. Es regalado y además lo comparo con el hemisferio norte, que tenés un quilombo de aranceles de guerra, potencial guerra nuclear, ILAM, bardo, impuestos altos. Mirás el hemisferio sur y Buenos Aires brilla. Entonces, por eso yo creo que van a subir.

—Estás bullish.

—Re contra.

—Vos sos joven, ¿no? ¿Cuántos años tenés?

—25.

—Bueno, igual dijiste que ya metiste mano en el negocio de la familia, pero vos llegaste a vivir 2017 de Macri y los créditos hipotecarios, llegaste a verlo de reojo, aunque sea la situación.

—Sí, obvio, siempre me interesó la economía y la política. Sí, sí, lo sé y también viví el bear market. 2021, 2020, 2022, nadie vendía nada. Yo sé lo que fue, los inmobiliarios se cagaron de hambre. Fue bear market total.

—Sí, sí, sí. Bueno, el 2017 fue un momento donde como apareció el crédito, decís, bueno, con el crédito puedo comprar, qué sé yo. Yo lo miré de reojo. Cosas personales, un montón de cosas, ¿no? Pero me acuerdo de ver eso y me acuerdo que un pariente me dijo que fue a ver una propiedad y hubo un bidding war. Era como que ella pidió y otro pidió más y el vendedor estaba haciendo como quién me ofrece más para eso. Yo me acuerdo que decir como, esto no lo vi nunca en mi vida. Ya tenía 30 y pico. No lo vi nunca en mi vida. Yo acá no compro, dije. Acá es momento de vender metros, dije. Eso fue 2017. La lectura fue correcta.

—Sí, correcto.

—Bueno, tampoco sabía que iba a pasar lo que iba a pasar, ¿no? Pero los créditos hipotecarios son un festín en este país porque lo quieren agarrar todo, viste.

—Correcto.

—Y genera un shock de demanda que yo creo que fue insalubre que sea tan shockeante. O sea, si pensás en una política tendrías que abrirlo de a poco. Pero es como que, ¿qué país no tiene el crédito hipotecario? Argentina y Bielorrusia. Es como una cosa... Todo el mundo tiene el crédito hipotecario. Es insólito.

—Lo que pasa es que acá el quilombo fue el descalabro macroeconómico. En 2018 el dólar te salta de 20 a 40. Se te evaluaron todos los sueldos. Ya nadie podía aplicar un crédito porque la cuota crédito-sueldo te había destrozado tu sueldo. Tu sueldo no valía la mitad en dólares. Después, año electoral en 2019, pierde el oficialismo para que gane Alberto Fernández. Y la frutilla de la torta fue que, ¡puf! Marzo de 2020, pandemia. Entonces fue toda una combinación de malos indicadores macro, mal cambio de gobierno, pandemia, que te dilapidó las propiedades. En 2020 tuvimos meses con menos de 100 escrituras. El mes pasado tuvimos 5.000. En 2020, menos de 100 escrituras en CABA. Es absurdamente bajo.

—Sí, sí, sí. Fue tremendo.

Reputación y evaluación de desarrolladoras

—Y vos dijiste algo muy interesante en un momento sobre la reputación. Sobre la dificultad de hacerse una reputación. Ahora es mucho de palabra, cómo funciona. Pero uno de los grandes miedos que tuve yo a lo largo de mi vida para ver si compraba de pozo, por ejemplo, es cómo evaluar que la constructora es buena, que no me estoy comprando un buzón, que... Está siempre el miedo del fraude. Pero yo creo que el fraude no debe ser lo más común. Lo más común debe ser la incompetencia. Lo más común debe ser eso.

—No, la verdad es que también depende mucho de la aversión al riesgo del inversor. Si te cuesta dormir de noche porque alguien tiene tu plata y te deja intranquilo, yo a esa gente le digo: comprá terminado o comprate un usado. No te metas en pozo, le vas a sacar un 10%, un 20%, buenísimo, pero vas a dormir mal durante dos años. A ese tipo le digo, no lo hagas. Como también le diría, no te metas en un activo de renta variable en la bolsa porque la vas a pasar mal. Como te digo, no compres Bitcoin porque la vas a pasar mal. Si no, no podés holdear. Entonces hay perfiles para todo.

Ahora, si vos me decís, che, quiero invertir en pozo, ¿qué miro de la constructora? Fijate su management. ¿Quiénes son los socios? Investigalos. ¿Son capaces? ¿No son capaces? ¿Tienen un track record? Lo otro, lo más importante. ¿Cuántos edificios tienen construidos? Tantos. Ok, pasame la dirección exacta. Vas, tocás timbre. Hola, ¿vos sos el vecino de este edificio? Sí. ¿Quién te entregó este edificio? Beltrán Briones. Ok, ¿y qué tal el tipo? Y le preguntás a los vecinos tocando timbre con varios edificios. Che, ¿es verdad que te entregaron? Che, ¿todo bien? ¿Tuviste algún problema? Sí, tuve una mancha humedad. ¿Se hicieron cargo? Se hicieron cargo. Gracias. ¿Y qué tal la entrega? Che, ¿y qué tal la gente? Che, ¿y qué tal la venta? Che, ¿y qué tal te atendieron? Y ya con eso, con que el tipo tenga un track record, y tenga entrega, y tenga una marca, y dé la cara, te podés quedar más tranquilo.

Después podés pedir un par de cosas, viste. El terreno está escriturado a su nombre. Tiene una división, viste, distintas boludeces, ya más técnicas que... Pero lo importante es eso, que te den la cara, que tengan un track record de entrega. Imaginate, yo tengo 32 edificios entregados, ¿te voy a cagar a vos, guita, 100 mil dólares por un monoambiente, y después me quemo y nunca más puedo construir? Bueno, no tendría lógica.

Yo creo que donde más riesgo tenés es en comprarle a alguien honesto, pero inoperante o incompetente, que se descalzó financieramente, vendió a 2 lucas al metro, hoy tiene el costo de 2.500 y no lo puede terminar. El mayor riesgo es comprarle a alguien inoperante, por eso te digo, investigá a los socios, investigá al management, investigá a la gente.

Una vez yo estaba sentado en una reunión con un cliente, pasa por atrás un empleado y dice, ah, ese es Walter, el arquitecto. Digo, sí, ¿cómo sabés que es Walter? ¿Lo conocés? Me dice, no, me estoqué toda tu empresa, me conozco tu organigrama entero, los busqué a todos en LinkedIn. Yo, wow, o sea, la gente te investiga.

—Bien, eso es lo que le digo a la gente que haga cuando busca evaluar las empresas en las que entrar. Le digo, andá y fijate quiénes son las personas y qué hicieron en el pasado, y si son fantasma, seguí de largo.

—Sí, y lo otro, el boca en boca. No hay nada como el boca en boca. Salí a preguntarle a un amigo inmobiliario, che, ¿tenés data de esta gente? Che, ¿quién es esta gente? Che, ¿tiene entregados? Che, ¿son de confianza? La verdad sale rápido y las malas noticias también. Podés decir cualquier desarrollador del país, que aunque no lo conozca, mando tres mensajes y al toque tengo un feedback. Y así con todo. Una tía que labura en una inmobiliaria le pregunta a otro, que le pregunta a otro, y en cinco minutos reunís data.

—Qué interesante. Es muy similar a lo que hago yo. Yo hago recruiting, ¿no? Entonces, yo tengo talento y tengo empresas, y como tengo espías, yo le digo espías, pero porque conocés gente. Conocés gente en un montón de lugares y vas preguntando. Le va bien a la empresa, trataron bien a los empleados, este por qué se fue, y como que vas juntándote todo un mapa de información que nunca va a estar online, porque justamente te la comparten porque no es pública.

Evaluación de equipos y contratistas

—Esto de evaluar, digamos, acá, hablaste de cómo evaluar a una desarrolladora, pero una de las preguntas que me hicieron de la comunidad era, ¿cómo evaluás vos a la gente con la que trabajás? Porque en uno de los vídeos hablás, por ejemplo, está la albañilería, el tipo que maneja el equipo de albañiles, y vos cómo evaluás a la gente que trabaja en obra, que es todo reputación también, o hay un espacio para decir, bueno, trabajás uno de los departamentos y si funciona, después vemos si todavía el resto del edificio, ¿cómo funciona?

—En obra, los capataces de distintos gremios es reputación e historial de edificios hechos. Viene un plomero, me dice, yo hice tal y tal edificio, voy a esos edificios y los veo, a ver qué hiciste, a ver el laburo que hiciste, che, hablo con el constructor, qué tal labura este tipo, referencia boca en boca, para la obra.

Ahora, para la gente de oficina, les hago una batería de test, de personalidad, de IQ, de aptitud, una serie de entrevistas donde lo que más importa es tu historial productivo. Si en el pasado fuiste productivo, ponele que vos eras un chiquito, pero llevabas a tu vieja con las compras, a limpiar la casa, a cocinar, y en el colegio eras abanderado, me importa un carajo que no tengas experiencia en la construcción, yo te tomo, te contrato, te entreno de cero, y te pongo a laburar, que probablemente ese tipo sea productivo, o no sé, yo era el capitán de mi equipo de rugby, yo organizaba, me ocupaba de que se limpien las camisetas y era el que las llevaba todos los domingos, ese tipo lo quiero, y me dirás, no, pero Beltrán, no sabe, viste, cómo funciona el S&P 500, me chupa un huevo, a ese pibe lo contratás, es un pibe con garra, con huevo, lo entrenás, y ese tipo después labura de la hostia, es honesto, tiene integridad.

Entonces para la construcción de personal acá en la empresa, nos importa un carajo el título, casi que no miramos el título, nos fijamos si en el pasado hizo cosas buenas, fue productivo, aunque sea en el colegio, digo, yo organizaba el fluido del colegio, me encanta, eras un tipo productivo, ese tipo de gente la contratamos.

—¿Y eso sale siempre de la work experience, o tenés alguna, les pedís algo, que trabajen algo, que te muestren algo, que tenga algo entregable que puedas evaluar, o es siempre como charlado, historial?

—Work experience y después llamo a ex jefes, le digo, me decís, si vos venís a una entrevista y no me das el número de teléfono de tus ex jefes, no te contrato. A todos los ex jefes los llamo, y le digo, che, ¿qué tal laburaba Gabriel? Ok, ¿y cómo lo compararías con otra gente que hizo ese puesto? Ok, ¿lo volverías a contratar a Gabriel? Ok, ¿por qué se fue? ¿Lo echaste o se fue él? Ok, ¿cuándo se fue? ¿Te hizo juicio? ¿Te hizo quilombos? Ese tipo de preguntas se la hago a cada uno de los jefes que este tipo tuvo, y ahí han salido unas cosas, algunos me dan el número de teléfono de su papá, no le avisan, él llamaba a gente, "yo soy el papá de tal", "ah, me dijo que era su ex jefe", "ah, chao", hay gente que te intenta abrochar ahí. Y también hay ex jefes que me dicen, "qué envidia que tengo, ese pibe era un genio, nunca lo pude reemplazar, al día de hoy lo extraño". Ahí lo contratás al día siguiente.

—Mirá vos qué interesante. Bueno, eso en nuestra área, especialmente después de la caída de la pandemia, subió mucho la exigencia de los perfiles, y bueno, un término que usamos nosotros es manijismo, gente manija con energía, con ganas de hacer cosas, de producir cosas, y también otro término que usamos mucho en la industria es agency, o sea, la capacidad de ejercer cambio, no es tipo, uy, no, toqué el timbre y nadie me atendió, y bueno, andá y esperá cuatro horas más, y toqué el timbre otra vez, no sé, tipo, resolvémelo el problema, no quiero excusas, viste, así que bueno, me parece muy interesante que haya siempre como, las industrias todas terminan cayendo en patrones muy similares, la gente valiosa, la gente que empuja.

—Y te digo algo que descubrí yo, en el tema recursos humanos, cuando tenés un candidato que es bueno, apurate para evaluarlo y hacerle una oferta laboral rápido, porque la gente buena es contratada. A mí me pasaba que encontraba una joyita y decía, bueno, voy a hacer tres entrevistas más, para ver si llega un candidato que me gusta más, y después no hago oferta al mejor, eso me di cuenta que cuando hacía oferta, "ah, ya me contrató Google", "ah, ya me contrató no sé quién". Cuando encuentro un tipo bueno, al día siguiente de la entrevista, le hago la oferta, diciéndole el monto, la condición de trabajo, para que venga a laburar con nosotros, porque la gente buena es contratada, y la gente mala, no. Entonces los que van a estar disponibles son los que, por otro lado, no hay demanda de sus servicios.

—Sí, sí, sí, sí, es un gran problema, la velocidad es un gran indicador de si vos te vas a quedar con el talento. Ojalá no fuese así, ojalá no fuese así, porque yo siempre le digo a la gente que tenés que evaluar todas las opciones que tengas a mano antes de tomar una decisión, pero bueno, la realidad es que tenés que hacer el fast track, ¿no? Es, o sea, en mi disciplina hay que evaluarlos más, pero es tipo, la rompió en una, está buqueado para mañana a las 9 de la mañana a la próxima. Te tenés que apurar a lo bueno huela, lo mismo con las propiedades, escúchame. Si encontrás una propiedad bien ubicada, buen precio, no te vayas a recorrer toda la propiedad de CABA, porque esa propiedad en dos semanas está vendida. Es así con todo, lo bueno huela, es así con todo.

Construcción de torres y control de obra

—Tengo una curiosidad personal sobre otra parte de construcción, porque vos hablás de edificios de 12 pisos, 24, 25 unidades, y yo cada tanto ahora estoy caminando por Núñez y veo estos edificios que son gigantes, monstruosos, son 40 pisos, con no sé cuántas unidades por piso, acá estamos hablando de agregarle unos ceros a los números que está mencionando vos. ¿Qué sabés de construir estas torres gigantes? ¿Cómo cambia ahí versus lo que hacemos ahora, que son edificios chiquitos en comparación?

—Igual, es igual a mi idea de negocio, compras el terreno, construís, a medida que construís, vendés en pozo para financiar la obra y hacia el final esperás que el costo sea menor al precio de venta, y ganás por la diferencia entre el precio de venta y el costo. Es idéntico, solo que en otra escala.

—¿En serio nadie financia esos edificios monstruosos?

—Sí, obviamente, yo tengo una serie de inversores que por ahí el lote sale 10, 15 millones de dólares, y le digo a uno, che, me prestás 7 millones de dólares y en dos años te lo devuelvo con una tasa del 10% anual, eso se hace, inversores que te conocen lo hacen. Lo que no hay es financiación formal de parte de un banco, lo hacés con un individuo y firmás un contrato, un mutuo, lo que sea, y como garantía por ahí le das departamentos en ese edificio si vos no le devolvés la plata, se puede instrumentar eso, pero financiación formal no, no hay, no hay, todavía no hay en la Argentina. Lo hacés a pulmón o lo hacés con inversores que conocés o vendés en pozo, pozo, pozo, que significa, che Gabriel, te vendo el cuatro ambientes en el piso 10, aún no compré el terreno, por eso te voy a hacer un súper número y por ahí vos accedés y me conocés y confiás, pero la unidad de negocio es idéntica.

—Y lo que es, digamos, capacidad de construcción, no, a mí me sorprende mucho porque el ecosistema de startups o de tecnología está muy subdesarrollado en Argentina, porque está Mercado Libre, gigante, bueno, olvidémonos de eso, después vemos toda una generación de startups nuevas y son todas por abajo de 100 personas, son un montón, están todos luchando, le está yendo bien a algunas, pero digo, bueno, levantan una ronda de inversión y es 2 millones de dólares, y es como, wow, la pegaron, levantaron un toco de guita y después yo tengo la reunión de almuerzo con ellos en el café enfrente del edificio de 50 pisos y todo eso, y ahí se pusieron 100 millones, no sé cuánto cuesta construir un edificio, 100 millones de dólares, entonces es como, hay mucha plata invertida en construcción, no es poca plata, es una elgigena, no sé cuánta plata costó eso, un montón, ¿no?

—Lo que yo siempre digo es, ponele que es un gran rubro en el cual estar involucrado el real estate, porque los montos son tan grandes, que si tu ganancia anual es un 5% sobre el total invertido, 5% de 100 millones de dólares es una fortuna, si tu rentabilidad 5% y compras y vendés autos, y es otro número, entonces, si bien por ahí, porcentualmente me decís, ah, un 10% anual, eso yo lo saco en el S&P, ok, pero en el S&P tenés invertido 50 mil dólares y en el real estate tenés invertido 5 millones de dólares, entonces, son montos muy grandes, la rentabilidad es muy parecida a cualquier otro negocio, es raro que alguien te ofrezca ganar más de un 10% anual, es raro, tiene que ser muy riesgoso, pero son montos tan grandes, es súper tentador.

—Claro, claro, y a nivel construcción, porque la construcción y todo lo que es propiedades, está todo como en un velo de informalidad, la financiación, la venta, la gente que trabaja la obra, ¿no tienen problemas un edificio de 500, de 50 pisos, manejando, no sé cuántos empleados pueden llegar a trabajar, o contratistas que trabajan un edificio y una torre? Porque una cosa es manejar el tipo que me hizo el baño a mí, otra cosa es manejar 700 personas que vienen a construirte el edificio, ¿no? ¿Cómo se vive esa informalidad o esa irregularidad en el mercado?

—Tenés que tener mucho control de obra, tenés que tener un jefe de obra, uno, dos o tres sobrestantes, un sobrestante es como un che pibe o la mano derecha del jefe de obra, tenés que tener una dirección de obra que vaya y chequee, tenés que tener un especialista, un técnico en seguridad e higiene, tenés que tener un sereno que controla quién entra y quién sale y anota todos los nombres, y también que controla los materiales que entran y que salen para que no te roben, tenés que tener cámaras, hay un montón de cosas que tenés que tener, no me voy a meter en el detalle, pero tenés que tener mucho control y mucha presencia, porque tenés 500 albañiles en un edificio y en la que ven que hay una grifería, te la detornillan y te la sacan, o se roban un artefacto de luz, o se roban las manijas, entonces cuando salen, mostrame el bolso, mostrame qué tenés, cuando entran tirame el aliento a ver si tiene olor a marihuana, olor a alcohol, tenés que poner mucho control, mucho mucho control y en la que ves algo, no sé, hay gente por ahí, un flaco de la estrella tarde durmiendo, llamás al capataz, este tipo nunca más venga a mi obra, está durmiendo en medio de la hora, listo, además es un peligro estar durmiendo, ¿no? Entonces, sí, tenés que tener mucho control, mano dura, disciplina, porque además se te plantan, un jefe de obra, chicos, salgan de acá que vamos a apitar, se te plantan dos paraguayos de 1.80, te dicen, rajá de acá pelotudo, se te tienen que bancar, el jefe de obra tiene que tener un carácter interesante, interesante, el jefe de obra, yo lo que digo es, el tipo no hace edificios, el tipo maneja personas que hacen edificios, es diferente, el jefe de obra es un ejecutivo, él no lo vas a ver revocando una pared, él hace que otros hagan el trabajo, él hace que otros revoquen la pared, entonces tenés que tener un touch humano, tenés que poder entender cuando alguien sí y alguien no está para tomar una orden, cuando alguien puede y alguien no puede, tenés que felicitar al albañil, que a veces parece que el albañil solo lo hace por la plata, si vos a un albañil le decís, che, qué bien que apitaste este cuarto, te felicito, al chabón por ahí se le cae un lagrimón de la emoción, es un punto de vista que no muchos tienen, pero bueno, tenés que tener mucho talento humano para dirigir una obra y hacer bañil de la obra.

—Claro, y vos hiciste mucho esta distinción entre la desarrolladora y la constructora, ¿ustedes tienen constructora, cambian la constructora, cómo es la relación entre ustedes y la constructora?

—No, nosotros subcontratamos a los contratistas, entonces yo por ahí contrato al gremio de plomería, al gremio de albañilería, al gremio eléctrico y a ellos los manejamos a través de nuestro jefe de obra, pero los gremios no son nuestros como tal, están subcontratados.

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Tengo una carrera de pasar las entrevistas técnicas más difíciles del mercado y una empresa de recruiting donde ayudo a startups a filtrar a cientos de candidatos y ahora te voy a ayudar a vos. Creé Interview Ready, un programa de preparación de entrevistas para que veas cómo yo doy y hago entrevistas y aprendas a pasarlas. Descubrí más con ready.silver.dev

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—¿Cómo es una semana de revisar 10 construcciones?

—Y yo no voy, yo no piso obra, por ahí hay que entender que yo iba a obra, yo a obra no voy, cuando voy es a comer asado de obra. No, no, no, pero la gente que maneja obra va y tienen checklist donde dependiendo la instancia de obra en la que estés, hormigón, mampostería, terminaciones, ciertas cosas que tenés que ver, tipo si estás en hormigón, ok, está la maderita que se llama encofrado donde vamos a tirar el hormigón, ok, está todo bien el hormigón que se está secando, ok, hay escombros en el piso y vas chequeando ítems de la checklist. Ponele que estamos al final de obra, todas las manijas andan bien, todas las puertas cierran bien, las aberturas filtran agua, vas chequeando ítems de una lista dependiendo la instancia de obra, en base a lo que encontrás, luego vos se lo informás al jefe de obra para que el jefe de obra lo maneje y luego volvés a hacer esa checklist a ver si el tipo lo manejó. Y así en las distintas instancias de obra tenés un control relativamente estandarizado de lo que debería estar pasando en esa instancia de obra y lo que no debería estar pasando.

—Ok, o sea que tu responsabilidad sobre estas obras es una parte como project management, ver que está todo en orden, sigue calendario razonable, está todo andando bien y me imagino que después es atajar penales. En algún momento te llega una y decís no llegamos a tiempo y ahí vos hacés algo, ponés presión, hablás con el jefe de obra, ¿qué hacés?

—Por lo general hablás con el contratista y le decís che vos tenés 20 pintores en esta obra, necesito que mañana hayan 60 y el plomero que hay, no tengo gente, si no me traés gente está la última hora que tenés conmigo y al día siguiente te mandan. Tenés que apretar como en cualquier negocio, si estás atrasado muchachos vamos a apretar porque si esto no sale a tiempo perdemos todos.

—Obvio, obvio, es el rol de contratar a alguien que lo contrataste para algo y tenés que a veces ajustar algunas tuercas. Yo estoy buscando un head of operations para Silver.dev, ¿no tenés ganas de venir acá y apretar gente y ver cómo...?

—Pero te digo algo, a veces la gente piensa no, el jefe que presiona es mal jefe y muchas veces cuando te presionan terminás teniendo un performance mucho mejor y lo terminás agradeciendo. Yo tengo esa filosofía y mismo mío hay gente que me presiona, muchas veces dice no quiero tener jefe para que no me presionen. Cuando sos dueño de tu empresa sabés quién te presiona, los inversores. Nunca no te presiona alguien, nunca en la vida y cuando sos inversor sabés quién te presiona, el fisco. Siempre vas a tener presión, entonces tenés que adaptarte y apretar las teclas y laburar.

—Bueno ese es uno de los grandes cambios que está pasando esta industria que en realidad siempre fue así, esto que decís, o sea especialmente la cultura americana de la startup se está acostumbrado a que se sienta esta presión, se sienta este sentido de urgencia para entregar cosas, porque si no te quedás en una nube de pedos es muy fácil hacer el slacking que no se llega a tiempo en las cosas y bueno vino este periodo de la pandemia donde mucha gente cobró mucha plata y se le pedía muy poco, eso se acabó y ahora volvió la época de no no, el salario te lo tenés que ganar, se lo tienen que ganar todo, vos te lo tenés que ganar y el negocio también, todos tenemos que ganarnos el pan y igual yo creo que tecnología siempre viene con una una cosa de pampering, de que se le trata como un poco como un nene a los programadores porque siempre fue una categoría muy especial decir no los molestes así pueden trabajar en lo que hacen porque la gente no entiende lo que hace y después bueno los managers o las empresas que tienen éxito es que vino alguien y dijo no no yo sé lo que estás haciendo y tenés que hacer cinco veces lo que estás haciendo acá porque esto no alcanza, es como una tensión muy interesante entre la historia y lo que en realidad termina funcionando, que tenés que sentir la presión, no digo sobre presionar, lo mismo que decís vos, o sea tiene mucho nuance, tiene mucho detalle pero la presión ayuda a que la gente no se olvide que tiene que entregar resultados también porque todo depende de los resultados.

—Olvidate, en un momento en obra yo lo que decía es vayamos ahora con un clipboard blanco, miralo, fruncí el ceño y anotá algo en el clipboard, anotá "Beltrán está muy bien vestido hoy" y vos fruncís el ceño y mirás al tipo y anotás, ¿sabés cómo se pone a laburar la gente? Empiezan a correr, están anotando, me van a echar, empiezan todos a laburar y vos estabas anotando un poema, eso ya solo eso es terapéutico para una empresa, que venga un inspector con una planilla, te mire, te ponga cara de culo y que anote cualquier cirulete en el papel, la gente empieza a laburar como nunca antes en su vida y la otra y esta por ahí es más políticamente incorrecta, cuando echás a alguien nunca vas a ver un área tan productiva como el momento inmediatamente después a la echada, había un tipo que laburaba mal, que se la pasaba boludeando, que hablaba que esto que lo otro, te sentás y le decís, che loco no funciona más, pum, un placer, la verdad que adiós, lo echás, aunque sean buenos términos, no hace falta nada malo, lo echás en buenos términos, el resto de la empresa va a estar productivo, van a llegar todos a tiempo, se van a ir tarde, van a romperse el lomo y no hay nada más sano para una empresa que echar gente, no hay nada más sano, o sea cuando alguien no funciona, lo tenés que echar, es como cuando estás en pareja y no funciona, tenés que cortar y es sano, porque si no recursos humanos tiene que ser adivino, tiene que adivinar que toda la gente que vas a contratar va a funcionar de maravilla y eso no es real, no es real, esa es otra cosa que también influye.

—Bueno, yo hablo mucho de este tipo de temas, viste, pasa algo en programación que es mucho más difícil evaluar si alguien está haciendo las cosas bien o mal, porque hay un gran componente de abstracto en lo que está haciendo, porque vos podés pasarte una semana haciendo algo y decir, esta persona está trabajando, matándose, pero capaz no había que hacer eso, había que hacer otra cosa que era mucho más corta, mucho más chica, entonces la productividad es como, ¿trabajó mal o bien? porque no se le ocurrió la otra, es como más difícil medir la productividad, no hay un concreto, pero de la misma manera la gente sabe muy bien cuando alguien no va, cuando tipo, ni hace la manija, ni hace el criterio y lo que termina pasando, esta es mi observación, psicológicamente cuando un equipo ve que hay uno que es poor performer y no lo rajan, se da cuenta que esa es la vara en la que puede performar y entonces todos empiezan a tirarse para abajo y cuando vos sacás esto, lo despedís, se acabó la red de contención, no es el, antes de que me despidan a mí lo despidan a él, el que sigue soy yo y ahora es como, bueno no, me tengo que poner las pilas.

—Totalmente de acuerdo.

Futuro de la industria y tendencias

—Bueno, tengo unas preguntas de la comunidad también que son interesantes y tocaron temas que dijiste, que por ahí es, ¿cómo te visualizás el futuro? porque vos hablaste, esto todavía tiene gente grande, todavía tiene muchos manerismos de una industria vieja, pero vos, ¿qué te imaginás que va a ser construcción dentro de 10 años? ¿va a seguir así o van a cambiar la forma de construir, la forma de financiarse, la forma de hacer todo? y no le digo hablando de Argentina en general, sino de la industria de construcción.

—Yo creo que la financiación va a mejorar, en el caso puntual de la Argentina, los créditos se están volviendo, yo creo que se van a mantener, eso va a ayudar mucho que la clase media pueda comprarse propiedades y va a volver la financiación a empresas para que las empresas constructoras puedan construir con plata de bancos, eso yo creo que va a ocurrir.

Respecto a la industria, yo creo que hubo un éxodo de gente hacia casas de country, no solo en Ciudad de Buenos Aires, sino que en todo el mundo por la pandemia y creo que se está empezando a ver que el home office no es tan productivo y que la gente está volviendo a las oficinas y que los universitarios ya están volviendo a usar presencial y eso a mí me parece que va a ser concentración en las ciudades, que hubo una desconcentración en pandemia y yo creo que va a volver la concentración. Yo creo que el home office no sirve de nada, el otro día se filtró una nota de voz del CEO de JP Morgan & Chase, no sé si la escuchaste, reputeando diciendo loco ustedes están en el Zoom, mandándose mensajitos por WhatsApp, quieren elaborar el mejor banco de Estados Unidos, vengan a elaborar, no les gusta, váyanse, pero dejen de hacerme perder el tiempo. Bueno, el chabón estaba sacado, pero para mí elaborar es presencial, es saludar a la gente con la mano, es sentarte con la gente, es hablar con la gente y a veces yo te puedo mandar un mensaje de texto pero si yo no te veo no entiendo si me entendiste. Bueno, en fin, creo que la presencialidad va a volver, la concentración en las ciudades va a aumentar, ya hay gente que se fue a Pilar en pandemia que ahora está comprando departamentos para hacer base en el centro porque no tolera el tráfico, el tráfico es una masacre a nivel mundial, el tráfico es una masacre, no podés estar cuatro horas de commuting time, es vida, estás perdiendo vida. Entonces bueno, yo creo que vamos a volver un poquito a lo que era antes la ciudad, el urbe en centro, creo que eso está volviendo.

—Bien, y eso es como tendencia como comercial. Bueno, en esta línea tengo otra pregunta. Viste que uno de los temas macro es la demográfica, ¿no? Argentina está en crisis, para mí esto es una crisis global, el tema de la natalidad, y yo uso la palabra crisis, no es un "¡ay mira qué interesante!" No, no, esto es pésimo gente. ¿Qué va a pasar dentro de 20 años cuando mi hija que tiene 5 años ya tiene los jardines vacíos o las escuelas vacías? ¿Cómo percibís vos o cómo percibe la industria que la demográfica va a cambiar mucho en los próximos 20 años?

—Es un desastre, hay más perros en la ciudad de Buenos Aires que hijos, la situación es alarmante, no solo acá sino en el resto del mundo. Lo más preocupante es el sistema de jubilación que va a quebrar, o sea mi jubilación yo estimo que va a ser 50 dólares con suerte, cada vez tenemos más jubilados, cada vez tenemos menos jóvenes que financien y sostengan esos jubilados. ¿Va a quebrar el sistema jubilatorio o van a tener que aumentar la edad a la cual te jubilás? Te vas a jubilar a los 80, o sea que no van a dar casi jubilados, que me parece bien, hay que hacer algo, esto no aguanta, esto no aguanta, eso por un lado.

Y por el otro, es verdad, la ciudad de Buenos Aires no va a sufrir eso, porque la ciudad de Argentina si bien es federal es bastante unitaria, recordar la pelea activa, es el centro financiero administrativo y político del país, entonces si yo construyo un edificio en Núñez, no me da miedo no tener demanda. Ahora, si estás construyendo en el interior, y por ahí es algo que a largo plazo tenés que pensar, che loco, ¿cuánta gente vamos a tener en este pueblito en 20 años? ¿Cuánta gente vamos a ser acá en esta ciudad de 30 mil personas en 40 años? Ahí lo tenés que pensar, en la ciudad de Buenos Aires yo ni lo pienso, ni me importa, e incluso acá no solo tengo argentinos, tengo venezolanos, colombianos, gente de Latinoamérica que viene a Buenos Aires, tengo europeos, americanos, pero en el resto de los lugares los desarrolladores lo tienen que pensar, lo tenés que pensar porque hay cada vez menos gente.

—Claro, mirá que interesante, es una buena observación, o sea, es cierto, la demanda en la ciudad es infinita, o sea, está mucho mayor de la que se puede satisfacer, y seguro se replica en Nueva York o en todas las urbes de todas las grandes ciudades.

Volatilidad y operación en Argentina

—Y otro tema que hace muchas menciones sobre Argentina, ¿cómo se vive construcción en Argentina con el caos permanente de precio, de condiciones? Cuando vos vas a hablar con un constructor, un desarrollador inmobiliario de Uruguay.

—No, olvidate, acá se horroriza, entonces la alta volatilidad en el mercado inmobiliario y en el mercado argentino en general y en la macro argentina hace que hayan menos jugadores, hace que hayan menos desarrolladores, pero si sos un desarrollador que más o menos capta las tendencias y lee el mercado, hay mucho upside potencial. Si yo me voy a construir Estados Unidos, que lo hago en Florida, la rentabilidad es la misma para todos, el mercado es el mismo para todos y no hay mucha volatilidad. Acá hay muchísima volatilidad, por ejemplo, yo en 2018 nosotros bajamos la lista de precios un 20%, vendimos todo, luego el mercado cayó un 50%, compré barato, construí y vendí caro, gané fortunas. En un momento dado yo bajé mi lista de precios un 20%. Esto en Europa, en Estados Unidos no existe. Te dicen, vos estás demente, 20% se considera bear market. Yo dije, se viene un bear market. Entonces, si vos leés bien el mercado, interpretás bien las señales, te podés llenar de guita, como si te equivocás en una lectura y operás en base a esa lectura equivocada, podés quebrar. Entonces, la alta volatilidad implica un mercado más riesgoso, donde la potencial ganancia es mayor, la potencial pérdida es devastadora. Así como en todo, con el MERVAL que es re volátil, como en un montón de otras cosas, es re volátil. Esa es mi lectura.

—Sí, o sea, entiendo el ajuste económico, pero ahí mi pregunta va por el lado operativo, ¿no? O sea, vos hablaste de ejemplos de decir, bueno, tengo que tomar decisiones de cómo afronto esta volatilidad, por ejemplo, veo que está en la baja, hago mi predicción de que va a seguir la baja, o hago mi predicción de que estamos muy abajo, pero después está en la parte operativa, porque por ahí vos estabas construyendo algo enero del 2020, bueno, a la pandemia le pasó todo, pero en Argentina, en agosto del 2019 estabas construyendo algo, y decís, gana Macri, las PASO, qué sé yo, y de repente viene el otro, te salta el dólar 30% en un día, te explota todo, y cómo eso impacta en, uy, yo tenía un edificio haciéndose ahora, ¿y ahora qué hago con esto?

—Tenés que ser muy pillo financieramente. Podés vender la mitad de tus deptos ajustado por CAC, es decir, por inflación en pesos, la otra mitad en dólares, entonces si devaluó estás cubierto con una, si se aprecia estás cubierto con la otra, pues cuando te entra mucha guita, no tenerlo en la caja de seguridad, podés acopiar materiales, o comprar tierra, entonces no tenés inflación, si tenés inflación en dólares estás cubierto, hay varios truquillos que el desarrollador inmobiliario argentino se vio forzado a aprender, que por ahí en el exterior vendés, lo ponés en la caja de seguridad, después comprás un lote, y dos años después ese lote vale lo mismo, bueno, acá no, acá te vas geyeando con distintas cosas, ¿no?

—¿Cuánto cemento compraste antes de que gane Milei? O sea, ¿te copiaste un warehouse así de canillas y cemento?

—Yo no, pero fuera de joda, en octubre del 2023, septiembre del 2023, yo dije, el oficialismo va a perder, o asume Bullrich o asume Milei, cualquiera de los dos es pro mercado, el mercado va a subir, dije, compramos muchísima tierra en el 2023, que hoy se triplicó el valor en dólares, se triplicó, igual ya no compro tierra para venderla, compro tierra para construir, pero compré la tierra muy barata, y fue un súper acierto, porque yo dije, el oficialismo sí o sí pierde, venga el que venga va a ser más pro mercado de esto, y fue una jugada, escúchame, si ganaba Massa, que lo pudo haber ganado por tres puntos en la primaria y no la ganó, yo por ahí compré tierra cara, y te la jugás ahí, viste.

—Yo esto lo compré, yo te voy a contar cuándo, te cuento esto cuándo lo compré, lo compré el miércoles antes de las elecciones, donde Massa había estado muy cerca de ganar la, ¿cuál era? Teníamos el espacio, la general y el ballotage.

—Sí, la general, sí.

—La general les había quedado arriba a Massa.

—Sí.

—Bueno, yo compré este departamento el miércoles antes de las elecciones del ballotage, donde era el piso, piso, y cuando digo piso, era que me acuerdo que me dijeron, escrituramos el viernes, yo le dije, no hay viernes, viernes hay feriado bancario seguro gente, acá no hay, miércoles es el último día que existe, qué es lo que pasa, el viernes al final hubo feriado bancario, el jueves no, pero yo dije, hagámoslo el miércoles porque nos da un día de ventaja, y compré el miércoles.

—Tuviste rabia, tuviste rabia.

—No, rabia, rabia. Pero bueno, yo igual, yo siempre digo, hay una diferencia entre una visión de inversión y una visión de, esta es mi casa para vivirla, digamos, no, no, no, pero es tan grande la compra que un poquito de criterio de inversión tenés que ponerle, no podés simplemente decir, ah compro cualquier hamburguesa que me sirva, compro la que quiero, ponéle palta y cobrame más, no, esto hay que mirarlo porque...

—Para la mayoría de la gente, la compra de su departamento, su casa, es la compra más grande que hace en toda su vida. Entonces, es verdad, tiene mucho sentido analizarla, y conseguir un 10% más barato, una propiedad de 200 mil dólares, son 20 lucas verdes, que es por lo que alguien ahorra en 5 años.

—Claro.

—Entonces sí, es para pensarlo, obvio.

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Bueno, con esto yo creo que vamos dándole un círculo y un cierre a la entrevista, la verdad que disfruté muchísimo tu presencia, sé exactamente lo que quería conseguir, el tipo de información que quería conseguir.

—Qué bueno, qué bueno.

—Espero que te haya divertido y te haya gustado.

—Un placer, un placer, me encanta conocer gente de otros rubros, el de startup me parecen todos unos ñoños hermosos, así que nada, un placer, un placer igual con vos, conocerte, y bueno, ojalá le guste a tu audiencia.

Perfecto. Si les gustó el podcast, denle follow para saber de los nuevos episodios, y síganme en Twitter en @Conanbatt.

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